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新葡京网址玩法:深度 | 北漂者的租房避坑简史

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原标题:深度 | 北漂者的租房避坑简史

来源:盒饭财经、钜派研究院

作者:姚赟

求租者一边骂那些长租品牌公寓黑心,一边拖着行李搬进了简易宜家风装修的品牌公寓内。

(北京某小区门口宣传栏中的招租信息)

这种无奈的怪象下,北京的房租继续节节攀升。

根据贝壳研究院整理的数据显示,以2018年8月6日至12日的整租租金为样本量,北京整租平均租金同比增长了15.5%。

除了房租飙升,胡景晖“离职罗生门”,更让这场风暴逐步扩大影响范围。

租房价格飙涨的同时,一线城市的入住率依旧居高不下。从市场最基本的原理供需关系来看,长租市场确实存在着庞大的前景和发展空间。

有着七八年北漂经验的刘丽,并不懂这些市场原理,但凭借着十年的租房经验,在聊起近期的长租品牌公寓房租飙涨问题时,她坦然地告诉我们:“不选他们,还能选谁?”

58同城们找房的黄金时代

刘丽说,还没被58同城那句魔性的广告——“这是一个神奇的网站”洗脑之前,她找房的途径很原始,无非是电线杆、小区宣传窗或者进入目标小区人肉搜索询问。

2011年4月24日起,北京公交车和地铁上出现了大量58同城的广告,随着代言人杨幂那句不断重复的“这是一个神奇的网站”,58同城走向了主流大众。

成立于2005年的赶集网、58同城,诞生于互联网次生代Web2.0大背景下。

按照行业普遍认可的说法,Web2.0是互联网一次理念和思想体系的升级换代——由原来的自上而下的由少数资源控制者集中控制主导的互联网体系,转变为自下而上的由广大用户集体智慧和力量主导的互联网体系。

经过6年的累积后,58同城因为杨幂的那句“这是一神奇的网站”变得家喻户晓,也让这种分类信息网站的模式得到推广。

(杨幂代言58同城海报)

刚毕业的刘丽正好赶上了这个节点。

刘丽说,临近毕业前,天天刷赶集网、58同城。刷完简历,就去看看有没有房东直租的房子。确实,那时还能找到真是房东的帖子。

刘丽毕业后的第一份工作在一家上市公司做行政,3500元一个月,扣除五险一金后到手大概2600元左右。这样的收入,哪怕省吃俭用,去掉日常开销和吃饭的费用后,等同于月光。

因现金不够,于是在58同城上根据租金从低到高的筛选方式,选择了800元以下的房子。最后选择了18平方米,押一付一,750元一个月,和同学两人合租,四面石墙的“筒子楼”——城中村里的自建房。

狼与狗的时间

路远可以早点出门,房间小就精简物品,但是,对刘丽来说用水问题是“筒子楼”压死她的最后一根稻草——动不动就停水,还有每天早上靠电压泵打上来的水,总是处于滴滴答答的状态。

刘丽回忆说,住了几个月后,实在忍不下,便在赶集上又看起了房。“要个人,不要中介”这是刘丽的找房原则,筛选了一通后找到了一个标注为“个人”的房东。

看了几家后,刘丽在北四环四季青桥附近的美丽园小区租了一个没有窗户的隔断,押一付三,850元一个月,继续和同学两人合租。虽然小,但四家合用一个干净的卫生间、可以用燃气做饭,每天打开淋浴是冲劲十足的热水。

这个隔断大概不足10平方米,装下一张上下铺后,除了床和衣柜外,留给她俩活动的区域也只有半扇衣柜门宽度的走道。

进入这个房间后,会有种不知岁月的错觉——现在回忆起来,刘丽说,只要一进入那间小隔断,就像停留在黄昏时刻——下班后,回到那间屋子最后看到的天空的颜色。

正巧当时看到一本书中有一句关于黄昏时刻的法国熟语“heure entre chien et loup”,翻译过来就是“狼与狗的时间”。引申意便是,黄昏时刻,万物轮廓朦胧恍惚,你无法辨认从远处朝自己走来的那个身影是自己的忠实爱犬还是捕杀猎物的狼。

当58同城、赶集网等分类信息平台成为大众常用的平台后,平台上发布的消息愈来愈真假难辨。

搜索目前网络上留有痕迹来看,从2011年开始陆续爆出租房被骗的消息,假冒认证房东、预付押金被骗、被临期租房者转租遭逐出等等。

(搜索“58同城被骗”长尾关键词后,新闻收录页显示的相关新闻)

对“58同城”“赶集网”两个关键词进行搜索发现,在百度指数中媒体指数头条上,分别从2011年开始就有两条关于招聘被骗和租房被骗的新闻。

(58同城关键词下百度指数中媒体指数头条)

(赶集网关键词下百度指数中媒体指数头条)

在这类被骗事件和新闻的频繁出现中,这个时期也出现了一批“租房防骗指南”,和一些租房过程中反套路的“避坑指南”。

有人总结有以下几种套路:

一是虚假房源信息。如本身没有这个房源了,房产中介经纪人为了吸引租房者眼球而特意发布虚假信息,这类房源信息一般都有价格低、条件好等特点,但一般打电话过去询问后,中介经纪人一般都会告诉你房子已经租出去了,然后带你去看其他的房源。

二是假房东欺骗性转租。一些骗子会将临时租来的房子的房源信息挂到平台中,价格一般会低于周边同类房源的租赁价格。不少看了房子的租房者,看完假房东的假房产证后,便匆匆签了合同给了房租和押金。而假房东基本在收到钱款之后,便会立刻消失,等租房者反应发现问题后已经来不及了。

当然,除了以上还有高租低转型、提前交定金等等套路,经常是一招被破解、拆穿,马上有新的套路。

房屋中介的“金诺”

据说,在北京租房时是每个北漂离黑社会距离最近的一次。

起初,刘丽以为这是个“梗”,度过了最艰难的一穷二白阶段,工作四五年的刘丽抱着对未来生活的憧憬,通过一个名叫“金诺”房产中介,找到了一间满意的带阳台的大主卧。押一付三,每个月1600元,起步签订一年合同,承诺押金最后肯定全额退。

有阳光、有风雨声、有花草,刘丽回忆说,那间屋子真的特别喜欢。本来想继续住的,但是合同到期后,中介告知要涨了500,房租2100,不续租就要提前一个月带人来看房了。

在办理退租手续时,中介告诉她1500元的押金,要扣一千多。住的这一年,她自认为房屋维护得比之前好得多,也没有什么损坏,为什么要扣押金?刘丽不接受这个说法,便与中介僵持,僵持无果后,懒得继续应对她的中介,直白地告诉她:“就没有不扣押金的,你才扣了1000多,好多人基本都拿不回押金。”

(百度搜索“北京十大黑中介排行榜”出现的相关新闻和事件)

北京晚报曾做过一次关于黑中介的调查。调查数据显示,北苑、立水桥、天通苑、回龙观、西二旗等所在的北五环,共有黑中介56家,占统计出黑中介数量的25.45%。其中回龙观与西二旗地区,各盘踞着14家黑中介。东五环外的管庄、常营、褡裢坡、双桥、黄渠、传媒大学、潞城、草房等地黑中介的调查数据为41家,占总数的18.64%。

想在这些地方租房,大部分的求租者都绕不开他们。

自如们说,你可以住得更好一点

在单位所在的大厦电梯里,刘丽看到自如的广告——你可以住得更好一点。

她被这句话击中了。

但,怎么样算住得好一点呢?

2011年便成立的自如,截止2015年年底,自如友家房间数达20万间,自如客累积达40万人。

而此时,紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下蛋壳公寓,刚诞生不久,首刀便切入北京和深圳两座城市。

2013年,长租品牌公寓完成了它的萌芽期,正式进入起步期。不仅早期成立的品牌公寓开始受到资本青睐,相继获得投资。

58安居客房产研究院的监测数据显示,截至2018年3月,全国范围内各类长租公寓品牌为1200多家,房源规模超过202万间。

以自如和蛋壳公寓为主的分散式长租平台,预约保洁、报修、缴纳房租都可以通过企业自有的App,或者是微信服务号进行。

对求租者来说,也逐渐接受对自己好一点的“轻奢”选择。

对比了蛋壳公寓和自如后,刘丽选择了性价比更好的蛋壳公寓,原因很简单——同等装修的情况下,蛋壳可以押一付一,服务费比自如更便宜。

签约时,合同中的半年付,以及微信、手机需要与一个名叫“分期付”平台绑定,这个授权操作让刘丽不安。

后来,刘丽的朋友也在另一个长租平台8090公寓,遇到了同样的情况。只不过,她的选择比刘丽多一个:押一付一,每个月2600元;押一付三,每个月2500。原因很简单,使用这个分期付的平台,长租品牌公寓需要支付一定的手续费,而羊毛一定是出在羊身上。

确实,羊毛一定是出在羊身上。

刘丽看了近期那则网名“仙翩”在水木社区发布的关于自如和蛋壳争抢房源的帖子后,才知道为什么当时“黑中介”理直气壮给涨500元一个月。

刘丽告诉我们,知道贵,但除了这类的品牌公寓,她还有更好的选择么?

房价租售比为什么不合理

当年的80后从“房奴”困境逐渐得以解脱,直击90后的问题已变成“追不上房价的你,能追上房租吗?”。北上广深四个一线城市,房租收入比平均在50%左右。承担着巨大压力的就是刚工作/工作两三年的青年们,拿着微薄的工资,付着工资一半的房租。

近期有一些声音:中国的房租水平较低,房租仍会上涨。其主要依据是中国的租售比在全球排名中垫底。中国租售比之所以如此低,其主要原因是房价相对租金来说虚高,尽管大城市租金要高于小城市,但城市资源、配套设施以及政府重点规划等领域价值以价格的形式体现在了房价上,导致分母基数过大,所以上榜国际的中国大城市租售比垫底。

中国与全球通行的规律背离,越大的城市租金回报率越低,这是全球的规律。而中国房地产规律是:房价租售比越低的城市,城市等级越高(京沪深租售比仅有1.4~1.6%),其产业经济先进,租金高,房价相比较租金就更高,100个大中城市的租金回报率几乎低于4%;租售比越低的城市说明其被看好度不佳。并且租售比有一个“一线辐射”的现象,一线城市租售比率低的同时也辐射到周边城市的租售比,例如:廊坊、保定。

表:100大中城市租售比

来源:Wind,钜派研究院

美国整体租金收入比区间在12%到25%之间,中国在19%到54%之间。租金开销超过30%可支配收入可被视为超负担开销,大于40%为过度负担,若超过了50%可支配收入则为严重负担,过高的租金成本导致租客必须缩减生活上其余部分,降低生活质量和幸福感。

由于中国的城镇化进程与快速的城市发展,尤其大城市的配套持续升级,不停有新鲜血液涌入,推高了市场住房需求,推动了租金的上涨。叠加房价不合理的抬升,区域平均售房面积的上涨直接加速租房市场跟随脚步。

图:美国各州房租收入比排名

来源:Earnest, 钜派研究院

在“房住不炒”“坚决遏制房价上涨”“加快建立房地产长效机制”等大背景下,有关住房租赁市场的政策细则需加速落地,资本监管强介入,坚决遏制资本为王的现象。

总 述

房租问题是一个隐性的问题,主要是由于住房属于刚需,房租的上涨并不能找到替代的解决办法,对于来自异乡的人来说,搬走或接受,别无他法。房子的问题不单单是利益所在,其所承载的奋斗希望和家的温暖,是社会安定和人民幸福生活的根本,过高的房价最终会割裂社会发展的动能,房子的压力最终会导致唯利是图和人情淡漠。高房价也将成为城市发展的负担,一方面高房价会大大降低城市的吸引力,人口结构畸形发展将使基础性的服务减少;另一方面,房价稍有下降将牵动千家万户的利益,加剧经济波动。

房租的上涨主要受房价上涨的带动,抑制炒房行为和房价上涨能缓解市场情绪;使房租处于合理范围,一方面需要政府和社会提供足够的租赁房,另一方面要打击囤房行为,规范平台定价

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